中國建筑裝飾協會幕墻工程委員的統計顯示，2008年全國玻璃幕墻施工面積約為1.65億平方米，2009年約為2.36億平方米，2010年約為3億平方米，2011年更是達到4.5億平方米。玻璃幕墻是現代主義建筑的顯著特征，采用由鏡面玻璃與普通玻璃組合，隔層充入干燥空氣的中空玻璃或鋼化玻璃，具有隔音、隔熱、防結霜、防潮、抗風壓強度大等優點。但由于施工工藝、玻璃產品質量等方面的原因，導致幕墻玻璃自爆與墜落屢見不鮮，高層建筑上的玻璃幕墻就如同懸掛在人們頭頂上的不定時炸彈，形成巨大的安全隱患，給物業管理工作帶來了巨大的挑戰。因此，如何減少高空幕墻玻璃墜落事故、物業服務企業如何規避風險，成為物業服務行業的重點工作之一。
　　
　　規避幕墻玻璃墜落的法律風險
　　
　　高層建筑物上的幕墻玻璃一旦發生墜落，物業服務企業首當其沖地會成為問責對象，根據1987年頒布的《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”很顯然，物業服務企業是該條款中所說的管理人。同樣，2009年頒布的《中華人民共和國侵權責任法》第八十五條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。”物業服務企業仍然處于管理人的地位。根據新法優于舊法的法律適用原則，建筑物幕墻玻璃發生墜落傷人傷物的法律責任，一般適用侵權責任法，即由所有人、管理人或者使用人承擔賠償責任。作為管理人的物業服務企業，應當如何規避幕墻玻璃墜落的法律風險呢？
　　
　　首先是法律責任主體的轉移。
　　
　　一是將玻璃幕墻的維護管理責任留給所有人（即業主），最近出臺的《既有建筑幕墻安全維護管理辦法》中第八條規定業主為玻璃幕墻的安全維護責任人，物業服務企業可將幕墻玻璃維護管理這一項單獨剔除出來，不列為物業服務合同的內容。一般的物業服務企業不具備維護玻璃幕墻的專業知識、技能及相關設備，更不具備相應的資質，俗話說：“沒有金鋼鉆就不要攬瓷器活”。因此，在簽訂物業服務合同時，如果發現所要承接的物業區域內有玻璃幕墻維護管理的，應當將其單列并向業主或業主大會說明情況，不要不顧自身實力而盲目承接此項業務。
　　
　　二是將玻璃幕墻的維護管理責任轉嫁給使用人（如租戶、承包者），其辦法就是提醒業主在租賃或承包合同中明確玻璃幕墻的維護管理責任留給使用人。國標《玻璃幕墻工程技術規范》中８.２.４規定：玻璃幕墻在正常使用時，每隔５年應進行一次全面檢查，對玻璃、密封條、密封膠、結構硅酮密封膠等應在不利的位置進行檢查。
　　
　　其次是管理風險的規避與防范。
　　
　　如果無法推脫或不留心已經承接了玻璃幕墻維護的業務，在質保期內的，督促施工方按照施工合同的約定進行保修、保養，并做好工作聯系函簽發記錄、保養記錄及相關照片的存檔，如施工方未及時保養保修的，今后發生危險將追究其法律責任；超過質保期的，物業服務企業可將玻璃幕墻的維護管理分包給有專業維護資質的相關單位。
　　
　　從管理上和技術上解決問題
　　
　　以上方法只是用于亡羊補牢式的法律風險規避，真正要解決問題，還得從管理上和技術上來下功夫：
　　
　　早期介入階段：向開發建設單位發出書面聯系函，提醒其不要采用玻璃幕墻，講明其危害性；開發建議單位執意要使用玻璃作為幕墻的，可提出如下建議將其危害性降到最低：一是將設計有玻璃幕墻的高層建筑物變更設計圖紙，在主樓邊上增加裙樓或綠化帶，以防萬一今后有玻璃墜落下來也只是墜落到裙樓或綠化帶中，避免直接下來傷人傷物；二是建議采用夾絲玻璃或夾膠玻璃或半鋼化玻璃，以上材料可以避免鋼化玻璃自爆的缺點；三是建議將幕墻設計為半隱式，以避免全隱式幕墻靠結構硅酮膠作為固定劑，而萬一硅酮膠老化時玻璃就容易出現墜落的現象。四是建議單塊玻璃高度適當減小，避免因過高而導致玻璃應力加強而出現的自爆現象。

前期物業管理階段。如果物業服務企業介入時間已到了前期物業管理階段，幕墻已開始施工、設計圖紙也無法變更時，可在如下方面對幕墻工程質量進行監控：1.認真對照設計文件，對鋼結構固定點、焊接點進行檢查，避免自貢螺絲不牢固、焊接點出現脫焊等質量缺陷；2.對幕墻玻璃的質量、規模進行檢測，避免厚度不達標、表面有劃痕及裂紋的玻璃安裝上去；3.檢查硅酮膠是否為指定品牌，避免施工方以次充好。4.建議開發建議單位將不需要采光的部位改用鋁單板，即可以減輕建筑物靜負荷，還可以節約20％左右的成本開支。
　　
　　日常物業服務階段。如果物業服務企業接手的是成熟樓盤，那么就應當加強管理，針對玻璃幕墻制作詳細的管理方案，做好日常巡查，一旦發現有固定膠老化、鋼結構銹蝕、玻璃自爆等容易發生墜落的情形，就必須對相關區域做好危險警示標識，禁止行人和車輛通過，并及時采取加固或拆除的措施。同時，物業服務企業要將已經或即將發生的幕墻玻璃墜落的危險書面報告業主或業主大會，提請業主或業主大會啟動專項維修資金聘請專業的幕墻維護公司進行維護，并將報告回執及維護記錄存檔，以便萬一發生訴訟紛紛時作為書面證據。
　　
　　當然，不管物業服務企業如何管理和預防，幕墻玻璃作為“空中殺手”的隱患仍然存在，公眾的生命還在遭受威脅。來自中國建筑裝飾協會的統計顯示，1985年至2010年期間，全國建設安裝幕墻占世界總量的90%以上，中國已成為世界第一玻璃幕墻出產和使用大國。顯然，高空中的幕墻玻璃傷人的事故還將出現，唯有通過立法來限制中心城區和人流量大的地方高層建筑物過多采用玻璃作幕墻，或者采用玻璃做幕墻的高層建筑必須建有裙樓與綠化帶等，才能徹底解決此類安全隱患。目前，歐美國家已通過立法限制采用玻璃做高層建筑物幕墻。作為物業服務行業，我們有義務來推動我國此類立法工作的進展，還民眾一個安全的生活與工作環境。